Dieser Beitrag wurde im Rahmen des Masterstudiengangs Versicherungsrecht an der TH Köln im Modul 1 – Versicherungsvertragsrecht – erstellt.
Von
Alina Bertram, Domenic Liening, Florian Uhl
Einleitung:
Die Wohngebäudeversicherung ist ein zentraler Baustein der Absicherung von Immobilieneigentum. Insbesondere im Schadensfall – etwa bei einem Brand, der innerhalb kürzester Zeit ein Gebäude vollständig zerstören kann – zeigt sich ihre existenzielle Bedeutung für den Versicherungsnehmer. Umso entscheidender ist es, dass der Versicherungsschutz verlässlich greift.
Eine nachträgliche Risikoerhöhung kann unter bestimmten Voraussetzungen jedoch zu Leistungskürzungen führen. Vor diesem Hintergrund stellt sich insbesondere die Frage, ob und unter welchen Umständen der Leerstand eines Gebäudes eine anzeigepflichtige Gefahrerhöhung darstellt und welche Rolle dabei Regelungen in den Allgemeinen Versicherungsbedingungen spielen.
Mit diesen zentralen Problemstellungen befasst sich das Urteil des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts.[1] Die vorliegende Urteilsanmerkung nimmt die Entscheidung zum Anlass, die rechtliche Einordnung des Leerstands zu untersuchen und die Wirksamkeit entsprechender Klauseln im Versicherungsschein und in den AVB kritisch zu würdigen. Im Mittelpunkt steht dabei die Frage, ob und in welchem Umfang der Versicherer seine Leistung, wegen der nicht angezeigten Gefahrerhöhung des Leerstands kürzen durfte.
Sachverhalt:
Der Kläger verlangt von der Beklagten weitere Versicherungsleistungen in Höhe von 60 % aus seiner Wohngebäudeversicherung. Das versicherte Objekt stand seit Ende des Jahres 2015 unter anderem gegen Brandgefahren unter Versicherungsschutz. Das Gebäude erwarb der Kläger im Jahr 2018. In dem Versicherungsschein aus 2018 heißt es unter anderem:
“BESCHREIBUNG
Einfamilienhaus, ehemaliger Stall, Gerätschuppen und Abstellraum
DEKLARATION
Das Gebäude wird zu Wohnzwecken genutzt.
Es steht nicht zu mehr als 50% leer (Ausnahme: Gebäude im Bau).
Das Gebäude ist nicht länger als 6 Monate ununterbrochen unbewohnt. […]”
Tatsächlich stand das Gebäude spätestens seit dem Erwerb durch den Kläger über einen längeren Zeitraum leer. Während dieses Leerstands verschlechterte sich der Zustand des Gebäudes zunehmend. Es kam wiederholt zu unbefugtem Betreten trotz verschlossener Türen, zu Vandalismusschäden sowie zu weiteren Anzeichen von Verwahrlosung. Zudem war das Gebäude weiterhin an das Stromnetz angeschlossen. Eine Anzeige dieser Umstände gegenüber dem Versicherer erfolgte nicht.
Am 23. Oktober 2021 brannte das Gebäude vollständig nieder. Die Beklagte regulierte den entstandenen Schaden zu 40 % und berief sich auf eine nicht angezeigte Gefahrerhöhung in Form des Leerstands. Der Kläger trat dieser Einschätzung entgegen und machte geltend, dass bereits zu seinem Erwerb ein Leerstand bestanden habe und daher keine anzeigepflichtige Gefahrerhöhung vorliege.
Das Landgericht Flensburg gab der Klage weitgehend statt und hielt eine Leistungskürzung für nicht gerechtfertigt. Das Oberlandesgericht Schleswig hingegen kam im Berufungsverfahren zu dem Ergebnis, dass aufgrund der konkreten Umstände des Leerstands eine anzeigepflichtige Gefahrerhöhung vorlag, und bestätigte die Leistungskürzung des Versicherers.
Entscheidung:
Die Berufung der Beklagten hatte Erfolg. Das Oberlandesgericht Schleswig gelangte zu dem Ergebnis, dass der Versicherer aufgrund einer nicht angezeigten Gefahrerhöhung in einem Umfang von 60 % leistungsfrei nach §§ 23 Abs. 2 und 3, 26 Abs. 2 VVG geworden ist.
Zentral für die Entscheidung war zunächst die Einordnung der im Versicherungsschein enthaltenen „Deklaration“. Das Gericht stellte klar, dass es sich hierbei nicht um eine Beschreibung des tatsächlichen Ist-Zustands des Gebäudes handelt, sondern um die Festlegung eines vom Versicherer zugrunde gelegten Soll-Zustands. Dies ergebe sich bereits aus der Systematik des Versicherungsscheins, in dem der tatsächliche Zustand gesondert unter der Rubrik „Beschreibung“ erfasst wird. Auch inhaltliche Unstimmigkeiten – etwa die gleichzeitige Bezugnahme auf Leerstand und Unbewohnt sein – sprächen gegen eine Tatsachenbeschreibung. Vielmehr dient die Deklaration dazu, Abweichungen vom Soll-Zustand als potenzielle Gefahrerhöhungen zu definieren.
Für die zeitliche Einordnung stellte das Gericht zudem klar, dass auf den ursprünglichen Vertragsschluss im Jahr 2015 abzustellen ist. Ein neuer Vertrag wurde mit dem Erwerb durch den Kläger im Jahr 2018 nicht begründet. Vielmehr trat dieser gemäß § 95 Abs. 1 VVG kraft Gesetzes in den bestehenden Versicherungsvertrag ein.
An diese Einordnung knüpft die rechtliche Bewertung der entsprechenden Klauseln in den Allgemeinen Versicherungsbedingungen an. Zwar kann der Versicherer bestimmte Umstände als gefahrerheblich benennen; eine solche Festlegung entfaltet jedoch keine konstitutive Wirkung. Nach § 32 Satz 1 VVG darf von den gesetzlichen Regelungen der § 23 ff. VVG nicht zum Nachteil des Versicherungsnehmers abgewichen werden. Die Klauseln haben daher lediglich deklaratorischen Charakter und sind nur insoweit relevant, als die benannten Umstände tatsächlich eine erhebliche Gefahrerhöhung im Sinne des Gesetzes darstellen.
Vor diesem Hintergrund bekräftigt das OLG unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des BGH, dass der bloße Leerstand eines Gebäudes für sich genommen keine Gefahrerhöhung begründet. Vielmehr müssen zusätzliche Umstände hinzutreten, die zu einer nicht unerheblichen Steigerung des Risikos führen. Eine solche liegt insbesondere dann nahe, wenn das Gebäude über längere Zeit unbeaufsichtigt bleibt, Verwahrlosungserscheinungen aufweist und dadurch für unbefugte Dritte zugänglich und attraktiv wird.[2]
Entscheidend war daher die konkrete Entwicklung des Gebäudes nach dem Eigentumserwerb durch den Kläger. Während für den maßgeblichen Zeitpunkt des ursprünglichen Vertragsschlusses im Jahr 2015 noch keine erhöhte Gefahrenlage festgestellt werden konnte – insbesondere fehlten Anhaltspunkte für Verwahrlosung oder sonstige gefahrerhöhende Umstände –, änderte sich die Situation in den Folgejahren erheblich. Spätestens nach 2018 verschlechterte sich der Zustand des Gebäudes deutlich. Es kam zu Beschädigungen wie eingeschlagenen Fenstern und aufgebrochenen Türen, zu baulichen Mängeln sowie zu wiederholtem unbefugtem Betreten durch Dritte. Hinweise hierauf ergaben sich unter anderem aus entsprechenden Beobachtungen von Nachbarn sowie aus dem Umstand, dass der Kläger selbst mehrfach Sicherungsmaßnahmen ergriff, ohne ein Eindringen dauerhaft verhindern zu können. Zudem blieb das Gebäude weiterhin an das Stromnetz angeschlossen.
In der Gesamtschau dieser Umstände bejahte das Gericht eine erhebliche Gefahrerhöhung. Der Kläger habe von diesen gefahrerhöhenden Umständen Kenntnis gehabt und es gleichwohl unterlassen, den Versicherer hierüber unverzüglich gemäß § 23 Abs. 3 VVG zu informieren. Angesichts der offensichtlichen Schäden, der wiederholten unbefugten Nutzung sowie des über einen längeren Zeitraum andauernden Zustands sei dieses Unterlassen als zumindest grob fahrlässig zu bewerten.
Die Höhe der Leistungskürzung bemisst sich nach §§ 26 Abs. 2 Satz 2 2. Halbsatz, Abs. 1 Satz 2 VVG nach dem Grad des Verschuldens. Vorliegend hielt das Gericht eine Kürzung um 60 % für angemessen. Ausschlaggebend waren dabei insbesondere der deutlich erkennbare bauliche Verfall, die fortbestehende Gefahrenquelle durch die Stromversorgung, die wiederholten Eingriffe Dritter sowie der Umstand, dass dem Kläger über einen längeren Zeitraum hinweg Gelegenheit zur Anzeige der Gefahrerhöhung zur Verfügung stand. Insgesamt sei daher von einem mehr als nur mittelgradigen Verschulden auszugehen.
Rechtliche Würdigung:
Die Entscheidung des Schleswig-Holsteinischen OLG ist in weiten Teilen überzeugend, wirft jedoch zugleich Fragen sowohl in der Systematik als auch in der praktischen Anwendung auf, die eine sorgfältige Einordnung erforderlich machen. Im Kern bestätigt das Gericht zunächst die gefestigte Rechtsprechung des BGH, wonach der bloße Leerstand eines Gebäudes für sich genommen keine Gefahrerhöhung im Sinne der § 23 ff. VVG darstellt. Erforderlich ist vielmehr eine nicht unerhebliche, auf gewisse Dauer angelegte Risikoerhöhung, die erst durch das Hinzutreten weiterer Umstände begründet werden kann.[3]
Eine klare Unterscheidung zwischen einfachem Leerstand und einer tatsächlichen Gefahrerhöhung ist unerlässlich. Sie verhindert, dass übliche oder sozialtypische Nutzungsänderungen automatisch meldepflichtig werden und damit das vertragliche Gleichgewicht zulasten des Versicherungsnehmers verschoben wird. Zugleich ist nicht zu übersehen, dass Leerstand in der Praxis häufig mit einem erhöhten Schadensrisiko verbunden ist – etwa durch Vandalismus, unbefugtes Betreten oder Brandstiftung. Vor diesem Hintergrund ließe sich vertreten, Leerstand zumindest als ernstzunehmenden Hinweis auf eine mögliche Gefahrerhöhung zu werten. Das OLG begegnet diesen praktischen Risiken jedoch überzeugend, indem es nicht den Leerstand als solchen genügen lässt, sondern auf das Hinzutreten weiterer gefahrerhöhender Umstände wie Verwahrlosung oder wiederholte unbefugte Nutzung abstellt. Dadurch wird der Gefahrerhöhungsbegriff sachgerecht konkretisiert und ein ausgewogener Ausgleich zwischen dogmatischer Klarheit und praktischer Risikobewertung erreicht.
Gerade vor dem Hintergrund gesellschaftlicher Entwicklungen gewinnt diese Betrachtung an Bedeutung. Leerstehende Gebäude – sogenannte „Lost Places“ – erfahren insbesondere durch soziale Medien erhöhte Aufmerksamkeit, was das Risiko unbefugten Betretens und damit verbunden auch Brandgefahren faktisch erhöhen kann.[4] Diese Entwicklung unterstreicht die praktische Relevanz der vom Gericht vorgenommenen differenzierten Betrachtung.
Ein weiterer zentraler Aspekt betrifft die Einordnung der „Deklaration“ im Versicherungsschein. Die Auffassung des Gerichts, wonach es sich hierbei nicht um Tatsachenangaben zum Ist-Zustand, sondern um normative Vorgaben eines Versicherers definierten Soll-Zustands handelt, ist überzeugend. Sie entspricht der Systematik des Versicherungsscheins und verhindert zugleich, dass über vertragliche Gestaltung die zwingenden Vorgaben der § 23 ff. VVG i.V.m. § 32 VVG unterlaufen werden. Die Gefahrerhöhungsvorschriften sind insoweit halbzwingend ausgestaltet und dürfen nicht zum Nachteil des Versicherungsnehmers abgeändert werden.
Gleichwohl ist das Interesse der Versicherer an einer klaren Risikodefinition anzuerkennen. AVB-Klauseln, die bestimmte Umstände – etwa einen länger andauernden Leerstand – als gefahrerheblich benennen, können zumindest eine orientierende bzw. deklaratorische Funktion entfalten.[5] Sie sind geeignet, dem Versicherungsnehmer zu verdeutlichen, unter welchen Umständen eine Gefahrerhöhung in Betracht kommt. Die Musterbedingungen des GDV verdeutlichen dies, indem sie entsprechende Fallgruppen ausdrücklich als mögliche, nicht abschließende Gefahrerhöhungen benennen: „[…] kann insbesondere in den folgenden Fällen vorliegen.“[6] Daraus folgt, dass solche Regelungen zwar keine konstitutive Wirkung entfalten dürfen, jedoch der Risikotransparenz und Sensibilisierung dienen.
Schließlich wirft auch die Rechtsfolge der Gefahrerhöhung Fragen auf. Die Orientierung der Leistungskürzung am Verschuldensgrad gemäß § 26 VVG entspricht dem gesetzlichen Leitbild und führt zu einer abgestuften statt vollständigen Leistungsfreiheit.[7] Gleichwohl bleibt die Quotenbildung mit Unsicherheit behaftet, denn wie diese Quote zu bilden ist, ist noch nicht höchstrichterlich entschieden und wird unterschiedlich gelöst. Während die Einstufung des Verschuldens im vorliegenden Fall als erheblich nachvollziehbar erscheint, verdeutlicht die Entscheidung zugleich, dass immer eine Einzelfallbetrachtung erforderlich ist.
Fazit:
Die Entscheidung des Schleswig-Holsteinischen OLG bestätigt die gefestigte Rechtsprechung, wonach ein bloßer Leerstand für sich genommen keine Gefahrerhöhung im Sinne des § 23 ff. VVG darstellt, sondern erst das Hinzutreten weiterer Umstände entscheidend ist. Damit bleibt das Gericht dogmatisch auf Linie des BGH.
Gleichwohl zeigt der Fall, dass die Abgrenzung in der Praxis nicht immer trennscharf gelingt und erheblichen Wertungsspielraum eröffnet. Dies gilt insbesondere für die Beurteilung schleichender Zustandsverschlechterungen sowie für die anschließende Quotenbildung nach § 26 VVG, die nur eingeschränkt vorhersehbar ist.
Insgesamt überzeugt die Entscheidung im Ergebnis, verdeutlicht jedoch zugleich die strukturellen Unsicherheiten im Bereich der Gefahrerhöhung.
[1] OLG Schleswig Urt. v. 21.7.2025 – 16 U 64/24, BeckRS 2025, 18743
[2] BGH Urt. v. 13.1.1982 – IV a ZR 197/80, BeckRS 1982, 30382160
[3] Prölss/Martin/Armbrüster, VVG § 23 Rn. 46-48.; Langheid/Rixecker/Langheid, VVG § 23 Rn. 60
[4] Prölss/Martin/Armbrüster, 32. Aufl. 2024, VVG § 23 Rn. 47
[5] HK-VVG/Karczewski, 5. Aufl. 2025, VVG § 23 Rn. 3
[6] https://www.gdv.de/resource/blob/37086/02fb8b489f66951d8706078e35a3d080/allgemeine wohngebaeude-versicherungsbedingungen-vgb-2022-wert-1914-gleitender-neuwert-plus–data.pdf (abgerufen am 14.04.2026)
[7] BT-Drs. 16/3945, S. 68 f.